Le rôle des banques face à la crise du logement
Social & Démographie
La crise actuelle du logement s’explique d’abord par des facteurs structurels. Des dynamiques démographiques et sociétales ont profondément renforcé la demande : vieillissement de la population, hausse du célibat, décohabitation, tourisme ou encore métropolisation. Ces évolutions ont accentué les déséquilibres territoriaux : certaines zones sont devenues inaccessibles tandis que d’autres voient leur parc se vider, faute d’attractivité. Ce déséquilibre global et persistant, entre une demande galopante et une offre ne parvenant pas à s’ajuster, a provoqué une hausse spectaculaire des prix (+147% sur 25 ans selon l’Insee, contre seulement +50% pour l’indice des prix à la consommation). Depuis 2022, la remontée brutale des taux d’intérêt des crédits immobiliers, due à la lutte contre l’inflation menée par les banques centrales, a réduit d’environ 25% le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs, tandis que l’inflation a entamé leur reste à vivre. Dans un marché équilibré, la baisse de la demande aurait dû entraîner un recul significatif des prix. Mais une demande structurellement élevée et une offre en net recul ont freiné cet ajustement. En effet, le secteur de la construction de logements s’est effondré (291 600 logements commencés sur les 12 derniers mois, soit 25% de moins qu’avant 2020), en cause, la hausse des prix des matériaux et de l’énergie. Dans l’ancien, les volumes de transactions ont également chuté de 22% entre 2022 et 2024.
Dans ce contexte de crise, on peut souligner l’intérêt de certains programmes de recherche qui rassemblent tous les acteurs du secteur pour éclairer la politique du logement de demain, comme celui porté par le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA) ou du Conseil National de l’Habitat (CNH) qui va s’attacher à mieux comprendre les besoins en logements à long terme.
Le financement des projets immobiliers est au cœur de l’activité des banques françaises. En France, 80% des personnes ayant acheté une résidence principale au cours des 3 dernières années ont eu recours à un crédit selon un baromètre Ifop[1]. Au total, l’encours des crédits à l’habitat en France atteint 1.282[2] milliards d’euros à fin avril 2025, ce qui représente 84% des crédits accordés aux particuliers. La part des crédits destinés à l’achat de logements neufs s’établit à 15% au 1er trimestre 2025, elle était de 26% en moyenne entre 2011 et 2019. La production est plus dynamique que chez nos voisins européens, 12,66 milliards d’euros en avril 2025, dépassant sa moyenne des 15 dernières années (la production de crédits à l’habitat en France atteint 4,1% du PIB en 2024, contre 3,5% en moyenne dans la zone euro).
Les chiffres montrent combien les banques sont aux côtés des ménages pour financer leurs projets : achat et construction du logement, éco-rénovation… Et s’expliquent par un modèle français de crédit immobilier unique au monde. Un modèle solide et protecteur qui est une spécificité qu’il faut préserver et défendre. Avec des taux qui sont parmi les moins chers d’Europe (3,03% en avril[3] contre 3,27% en moyenne en zone euro), les financements sont accordés dans l’immense majorité des cas à taux fixes sur toute la durée du prêt : 97% de la production en avril contre 87% en Allemagne par exemple (taux dont la durée de fixation est supérieure à un an). Enfin et surtout, les banques françaises pratiquent un crédit responsable, fondé sur la capacité de remboursement de l’emprunteur. Elles bénéficient en outre d’une forte présence territoriale (1/3 des agences de la zone euro), qui leur permet d’apprécier localement la qualité des biens et de participer activement à la revitalisation des territoires.
Les banques sont là pour financer tous les acteurs de l’écosystème de l’immobilier, les professionnels comme les ménages, les acheteurs comme les vendeurs… Il apparait nécessaire de développer l’offre de logement dans tous les segments, dans toutes les zones en ayant besoin, à prix abordable. Le logement est non seulement le premier poste budgétaire des ménages, il est également fondamental pour l’accès à l’emploi, aux services, pour la sécurité et la qualité de vie, pour la retraite… C’est dans ce contexte que la profession bancaire a adressé aux pouvoirs publics plusieurs propositions pour faciliter le parcours résidentiel des ménages mais aussi pour améliorer les dispositifs existants de financement de la rénovation énergétique des bâtiments. On peut citer la proposition d’extension du PTZ ancien ou encore la création d’un statut de bailleur privé non professionnel qui agirait comme dispositif incitatif à l’investissement des particuliers dans le locatif privé.
Les spécificités de l’Union européenne, notamment sur les prêts immobiliers, doivent être mieux prises en compte afin de préserver la souveraineté de l’Europe et une égalité de concurrence avec les pays tiers. Le crédit immobilier à taux fixe, protecteur pour les ménages, est traité comme source de risques par les superviseurs des banques : l’équilibre reste à trouver. La banque gère mieux le risque de taux qu’un ménage et le protège en lui offrant des taux fixes. Si ce risque est transféré au client pour « protéger la banque », et qu’il devient insolvable, alors la banque s’expose elle aussi. Enfin, il est indispensable que les règles bâloises tiennent compte de la spécificité de notre modèle, extrêmement solide, et qu’elles n’aient pas d’impact significatif sur les exigences de fonds propres afin que les banques françaises puissent continuer de financer de manière efficiente l’économie.
L’objectif des banques françaises est clair sur le moyen/long terme : il faut pouvoir loger le plus grand nombre et le faire correctement dans des logements neufs ou rénovés.
[1]Baromètre Ifop pour Optimhome, Comportements d’achat et de vente de biens immobiliers, Mai 2023
[2] Banque de France
[3] BCE